2014. 8. 11 千葉のイメージについて

千葉市が海辺のグランドデザイン及び稲毛海浜公園見直し計画というものを募集し始めました。

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よく市長の話に”そこそこ都会で、そこそこ田舎”という言葉が出てくるのですが、

千葉市が持つ人工海浜という大きな特徴を見直すこの計画が持ち上がったので、

千葉のイメージについて一度考えてみようと思います。

そうすると、千葉市が不動産的に買いなのかそうではないのか、

その辺りも見えてくるかもしれません。

 

都会の定義

 

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1.人が多数住み、行政府があったり、商工業や文化が発達していたりする土地。都市。みやこ。(大辞泉国語辞典より)

都会とはこのように載っているのですが、千葉市はなるほど大部分があてはまりそうです。

ただし、少し違和感があるとすれば”文化が発達していたり〜”や”みやこ”という部分は少しイメージしづらい気がします。

それでは独自に都会というものを定義すると、

何層にもなる多様な人々が集まっている場所で、情報や流行の発信地、またはその周辺地域を統率する機能を持った地域。

ちょっと硬いですが、どうでしょうか。

イメージするのは東京、ニューヨーク、サンフランシスコ、ロンドン、そんな場所でしょうか。

 

田舎の定義

 

 

1.都会から離れた地方(大辞泉国語辞典より)

千葉市自体を都会または田舎だとするとこの定義からそもそもずれてしまいます。

それではこちらも独自に定義してみると、

そこにいる人達に多様性や流動性がなく、情報や流行を消費しほとんど発信しない、またはその周辺地域への影響力がほとんどない地域。

具体的にはクリエイティブ・文化産業がほとんどなく、

その人口の多くが時間労働に従事し、ショッピングモール、チェーン店、エンターテイメントに消費の多くがさかれている。

こんな地域を田舎と呼ぶのではないかと思います。

 

千葉市は都会なのか、田舎なのか

 

こう考えてみると、千葉市はどちらだと考えられるのか。

多くの点で田舎の定義に当てはまっていると思います。

つまり、千葉市は人の多い田舎だということです。

 

大きな田舎

 

千葉市はそこそこ田舎ではなく、だいぶ大きな田舎だと言えないでしょうか。

田舎にありがちなものが全て巨大な規模であります。

ショッピングモール:イオンのばかでかいのが幕張にあります。アリオ蘇我もあります。

箱もの:海浜幕張全体が箱ものです。千葉市美術館、キボール、あげればきりがありません。

運動場:フクダ電子アリーナとその周辺、マリンスタジアム、ロッテマリーンズとジェフ千葉(市原)がいます。

高速道路:湾岸線、京葉道路、館山道、東金道路、4線もあります。

 

いくら集まっても田舎は田舎

 

スーパー、ショッピングモール、シネマコンプレックス、チェーンストア、コンビニ、

これらがいくら大量に大規模で集まったとしても、

どこへ行っても手に入るものや体験でしかありません。

少しでも独自の文化や体験、ものが増えてこないと千葉市は選ばれなくなってしまうかもしれません。

事実千葉県の人口が1と3県で唯一減少しています。

 

不動産的にはチャンスかもしれません

 

さて、

そうなると不動産投資としては不向きな場所に思えるかもしれませんが、

競合が少ないということでもあります。

魅力のある店舗や場所が少ないので、

もし独自性のある魅力的な場所を作れる自信のある人にとっては、

実は一人勝ちするチャンスのある場所だと言えるでしょう。

人はとにかくまだまだいます。

空き店舗も沢山あります。

みなさん、

千葉で何か始めてみてはいかがでしょうか。

 

     

2014. 8. 4 金谷レポート

先日ひょんなことから金谷という場所を視察することがあったので、

そのレポートです。

 

金谷とは

金谷と聞いて南関東の人、それに30歳前後の人なら聞いたことがある地名だと思います。

千葉県富津市金谷、

場所はこの辺です。

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東京湾横断道路のアクアラインができる前は、

千葉県と神奈川県を直接結ぶ東京湾フェリーの港として親しまれ、

房総半島への輸送や観光には欠かせない場所でした。

また、古くは鋸山から採掘される房州石の町でもあり、

鋸山を金谷から見れば、まさに鋸の刃のように切り立った岩肌があらわになっています。

しかし、現在は石切も終わり、木更津と川崎をアクアラインが結び、

また、館山道路が開通したので海沿いを走る国道の交通量も減っています。

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産業の変化によって苦境に立たされている典型的な町であり、

未だにインフラや観光資源は持っている個性のある場所でもあります。

その金谷をどうにかしないといけないと、金谷美術館というところを拠点にアートで町おこしをしているというので、

kurosawa kawaratenとして空き屋関連のプロジェクトで何かできないだろうかと話を聞きにいくというのが今回の視察の目的でした。

 

KANAYA BASE

 

金谷美術館が中心となって”KANAYA art PROJECT”なるものを行っているとのこと。

その中でも異彩を放っているのがKANAYA BASEです。

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大日本精化という会社の持ち物で使われなくなっていた建物を、

シェアアトリエとして運営していて、またその運営者の多くが30代以下の若者たちというものです。

金谷自体はご多分に漏れず少子高齢化が進行していて、

地元の小学校は全校生徒数44人とのこと。

そんな場所に働き盛りかもう少し下の世代がワイワイと手作りで盛り上がっているのです。

残念なことにこの建物が持ち主の会社の意向で使用できなくなるそうで、

来年からは金谷の中で場所を変え、規模を小さくしながらも継続していくそうです。

現在の建物は海岸に沿うように水平が強調され、それぞれの部屋で窓から切り取られた海が絵のように美しい素晴らしいものでした。

金谷の町との親和性や文脈、また建物の建ち方は少し違和感があるのですが、

建物としてはなんで朽ちてしまったのだろうというくらいポテンシャルがありそうでした。

運営者、入居者の別なく若者らしいフラットな雰囲気で、視察中に地元の小学生が遊びに寄っていく風景も見られました。

 

また、彼らは”しへいどん”というゲストハウスも運営していて、

KANAYA BASEの来客をもてなしているようでした。

当日急遽お邪魔したのですが、

ちょうどお昼時ということもあってすっかり昼ご飯をごちそうになってしまいました。

野菜は農業生産法人 株式会社 耕すの木更津農場でゲストハウスの運営メンバーが働いているからと、

幸運にも美味しい有機野菜をいただきました。

 

金谷の空き屋

今回、金谷を訪れたきっかけは、KANAYA art PROJECTの関係の方から、

金谷でも空き屋が増えているので、何か空き屋再生のプロジェクトができると思うと言われたことでした。

観光、交通、歴史が混じった小規模な地域で空き屋再生ができるのか、

そんなことを考えながら歩いてみたのですが、

実はKANAYA BASEのメンバーに、元不動産屋さんで工務店経験者がという人がいました。

外から部外者が横やりを入れて良いものか、考えるべき課題かもしれません。

そして、町は以外と死んでいないということもわかりました。

金谷ではJR内房線を挟んで”丘”と”浜”と地域が分かれていますが、

浜の側では観光地として人が減ってしまったために空き店舗が目立ちます、

しかしこれは空き店舗であって人は住んでいることも多いようです。

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そして丘はというと、基本的には人が住んでいて、住んでいないところは物置になっています。

しかも、これらの家々は生垣等も手の届く範囲で手入れがされていて、ちゃんと暮らしがありました。

むしろ市街地のあまり外側に意識のない家よりも気持ちがいいくらいでした。

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これを再生する必要があるのか。

これも考える必要がありそうです。

 

今後の展開

上記の2点を踏まえて、金谷を観光地として生きていくのか、それとも暮らす場所としていくのか、

その先を考えて行こうと思います。

 

そして、外から関わるのか、外であっても内に入るのか、内の人を外に呼ぶのか、そもそも内と外と考えないか。

そんな関わり方も模索して行こうと思います。

 

     

2014. 2. 7 中古マンションの良いところ

このところ増税前の駆け込み需要や、

もとから不動産業界が年明けから忙しくなるのもあって色々な物件を見る機会が増えています。

その中で発見した中古マンションの良いところを今日は一つ。

 

団地

 

 

もし不動産物件を購入しようとして探していたとしましょう。

その物件は住居目的です。

そして、

だいたいすみたい場所も決まっています。

それは都内から電車で1時間くらい離れた距離にある住宅地。

まずは中古一戸建てはないだろうかと探しますが、

だいたい相場は軒並み2,000 – 3,500万円ほど。

 

住宅

 

 

家がついてその値段と思えば新築購入よりはよっぽど安いけど…

そんな場合にはぜひ中古マンション購入+リノベーションをおすすめします!

土地の相場は決まってしまっていることが多いため、

住みたい地域がある人にとってはなかなか掘り出し物が見つけにくいものです。

その点、中古マンションは土地がない分だけ割安で、

さらにそこそこ便のいいところ、

または目の前にバス停や商業施設があるところなんかが多いのです。

古いマンションであれば値段も同じ地域の中古一戸建ての1/2,1/3なんてものも珍しくありません。

例えば、

500万円の中古マンションを購入したとして、

お好みのリノベーションをもう500万円でしたとしても1,000万円です。

 

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もし現状が汚く見えたり雰囲気が悪いと思っても、

結構リノベーションでどうにかなるものです。

2,000万円が相場の地域に半額で住むなんてこともできるかもしれません。

家は絶対に一戸建てという人には関係の無い話ですが、

一度考えてみても良いかもしれません。

 

Super Visual Formade Print

 

 

この物件のすぐ側の中古一戸建ては相場が2,500万~だったりします。

 

 

 

 

     

2013. 7. 12 都会の訳あり土地

 

今回は大都会東京の訳あり物件をご紹介します。なんと価格は 390万円です。

 

中野ブロードウェイで有名な中野にある14.47㎡(4.37坪)の土地。

 

これには、もう物件として評価されずに付属の上物扱いの建物がついています。

 

昭和11年築 1階 13.44㎡、 2階 13.44㎡  延べ床面積 26.88㎡ が現況です。

 

   中野土地型     上物 中野

 

 

まあご覧の通りいかにも古いですが、この上物があるおかげで再建築不可という土地に リフォーム という

 

手段で建物を所有出来る事になります。都会の環境を格安で入手出来るという事です。

 

 

水道は公営水道、ガスは都市ガスです。もちろん電気は東京電力です。

 

交通手段は渋谷や、池袋からのバス便も有ります。総武•中央緩行線、東京メトロ東西線中野駅徒歩14分

 

西武鉄道新宿線 新井薬師駅前 駅徒歩9分と大変に便利な立地です。

 

帝京平成大学 中野キャンパス

 

帝京平成大学 中野キャンパス

 

明治大学 中野キャンパス

 

 

明治大学 中野キャンパス

 

東京工芸大学 中野キャンパス

 

 

東京工芸大学 中野キャンパス

 

大学の写真ばかり 3連です。

 

東京でも有数の住宅密集地であり、道路整備が遅れているといわれる中野区ですが、なかなか施設も充実しています。

 

最近 2012年 警察大学校等の跡地が 中野四季の都市 として大型商業施設等整備する再開発が始まり

 

中野四季の森公園

 

中野四季の森公園  も整備されつつあります。

 

充実した住環境になりそうです。ですが、今回ご紹介している土地の最寄り駅はちょっとレトロな雰囲気ですよ。

 

      新井薬師駅前

 

      新井薬師前駅

 

新井薬師駅前商店会

 

いい雰囲気ですよね。

 

若い人口がバランスよく住む街といわれる、中野 掘り出し物件のご紹介でした。

 

 

 

 

 

     

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株式会社kurosawa kawaratenでは、

 

 

みなさまの不動産をお預かりしてご紹介させていただく通常の仲介業務も行っております。

 

 

特に今力を入れているのが下記のような物件です。

 

 

 

 

・親から譲り受けたけど使い道がない。

 

 

・ずっと使っていないので空き屋、空き地になってしまって久しい。

 

 

・誰かこの家を有効活用してくれないだろうか。

 

 

・誰もこんな物件には興味がないだろうと最初からあきらめてしまっている。

 

 

 

 

こんな物件をお持ちの方、

 

 

または親類、知り合いにそんな方がいらっしゃいましたら、

 

 

ぜひkurosawa kawaratenの不動産までご連絡ください。

 

 

CMでした。